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La garantie en matière de crédit immobilier

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La garantie en matière de crédit immobilier | Premier Taux

La garantie en matière de crédit immobilier

 

1. Bien choisir sa garantie

L’organisme prêteur doit se prémunir en cas de défaillance de l’emprunteur. Ainsi, en cas de non-remboursement du crédit immobilier, la banque prendra une garantie sur le bien objet du financement. Si l’emprunteur ne paie plus ses échéances, elle pourra saisir le bien et le vendre aux enchères pour se rembourser.

Vous aurez le choix entre 3 types de garantie :

1. L’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers qui sont des garanties dites « réelles »,
2. La caution (société Crédit Logement, SACCEF, CAMCA), souvent moins chère qu’une garantie réelle,
3. Le nantissement.

 

2. Les cautions : crédit logement et autres cautions

La garantie en matière de crédit immobilier | Premier TauxAvantages : moins chère, plus rapide et plus simple, la caution comporte des avantages indéniables pour tout crédit immobilier. Contrairement à l’hypothèque, la caution permet d’éviter lors de la revente du bien, les frais de main-levée. Nous vous donnons un éclairage sur le fonctionnement et les pratiques de ces instruments.

La caution sert à garantir le paiement d’une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Les sociétés de cautionnement ont été créées à l’initiative des banques afin de réduire les frais liés aux garanties des particuliers. Ce type de garantie signifie donc une baisse des frais relatifs aux achats immobiliers et une meilleure protection pour les banques.

S’agissant d’un acte sous seing privé, la caution ne revêt aucun formalisme particulier. Elle présente ainsi l’avantage de la simplification (absence de mainlevée) et de la rapidité, notamment en cas de changement de logement.

Le fonctionnement est simple dans son principe : la société de cautionnement s’engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. En contrepartie et dès le déblocage des fonds, l’emprunteur doit verser à la société de cautionnement une contribution proportionnelle au montant de son prêt. La caution conserve toujours la possibilité de se retourner contre l’emprunteur en cas de défaillance de celui-ci et de procéder à une saisie-exécution sur n’importe lequel de ses biens.

Quel coût pour la caution bancaire ?

La somme versée se décompose en deux parties :

  • une contribution à un fonds mutuel de garantie qui peut être soit en partie reversée en fin de crédit s’il n’y a eu aucun problème tout au long du crédit immobilier (le Crédit Logement applique cette formule) soit être définitivement acquise par l’organisme de caution (formule appliquée par la CAMCA et la SACCEF).
  • une commission, définitivement acquise par l’organisme de caution.

L’emprunteur devra en pratique comparer le coût initial et final entre organismes de cautionnement type Crédit Logement et ceux de type bancaire tels que la SACCEF ou la CAMCA. Cette contribution varie proportionnellement en fonction du montant d’un prêt et tourne en général autour de 1% en fonction de la qualité et des paramètres du crédit immobilier souhaité.

A. Le Crédit Logement

La société de caution Crédit Logement a pour fonction de mutualiser les risques et donc permet de garantir tout type d’opération immobilière à condition que vous ayez l’apport nécessaire pour financer les frais annexes. Autrement dit, le montant du prêt ne doit pas excéder la valeur du bien. Il est par conséquent très rare que « Crédit Logement » accorde sa garantie sur des prêts dont l’apport est nul ou dont l’endettement dépasse les 40%.
C’est à partir de la 3ème mensualité non réglée que « Crédit Logement » prend en charge votre crédit.
Le montant des frais de caution est proportionnel au montant emprunté. Il faut compter environ 1%. A la fin de votre prêt, vous récupérez environ 75% de la somme versée initialement.

Le coût global d’une caution Crédit Logement est moins élevé que celui de l’hypothèque classique mais légèrement plus élevé que celui de l’IPPD (inscription en privilège de prêteur de deniers). Cependant, il reste plus avantageux surtout si vous envisagez de rembourser votre prêt par anticipation car vous n’aurez pas de frais de main-levée.
Pour plus de précisions, nous vous conseillons d’aller sur le site de Crédit Logement.

B. Les autres cautions

La SACCEF

Premiertaux-garanties-BS-14508851La SACCEF (Société d’Assurance des Crédits des Caisses d’épargne de France) est la société de cautionnement qui intervient pour les établissements financiers tels que la Caisse d’Epargne, la Banque Populaire, la Banque Palatine et GE Money Bank.

Son statut de compagnie d’assurances ne lui permet pas de restituer de somme car elle ne constitue pas de fonds de garantie.
Son coût est légèrement plus élevé que celui de Crédit Logement, et tourne généralement en moyenne autour de 1% du montant financé.

Le taux de la SACCEF retenu dépend de la nature de chaque projet, du montant de l’apport de l’emprunteur, de la durée du crédit immobilier souhaité et bien entendu du montant cautionné, c’est à dire du montant du crédit. Retenons que les derniers taux SACCEF en vigueur, pour une acquisition dans le neuf ou l’ancien et pour un crédit compris entre 50 000 et 100 000 euros se situent dans une fourchette comprise entre 1,3% et 1,05%, si l’apport de l’emprunteur est au minimum de 30 %. En revanche, les taux SACCEF se situent dans une fourchette de 1% à 0,7% si le montant cautionné est supérieur à 100 000 euros. Mais la fourchette de taux SACCEF remonte (1,15% à 0,85%) si l’apport est inférieur à 10%.

On aura compris que plus l’apport de l’emprunteur est conséquent (plafond 30%), plus le taux SACCEF baisse et plus le montant cautionné est important, plus le taux SACCEF continue de baisser.

En ce qui concerne les projets de construction (avec terrain), les taux de la SACCEF sont relevés de 0,25%.

La CAMCA

La caution CAMCA garantit exclusivement les prêts immobiliers du Crédit Agricole. Son coût est un peu plus cher, environ de 1,5% du prêt, et n’est pas restituable ; en revanche, tout comme les autres cautions, vous n’avez pas de frais de main-levée en cas de revente du bien.

 

3. L’hypothèque et l’inscription en privilège prêteur de deniers (IPPD)

A. L’hypothèque

En cas de refus de la société de caution, l’organisme prêteur prendra une hypothèque sur le bien à financer. L’hypothèque est une garantie permettant à la banque de recouvrer sa créance par la vente du bien. C’est le notaire qui est chargé d’exécuter les formalités de prise d’hypothèque ; celle-ci sera répertoriée au bureau des hypothèques. Il faut compter environ 2 mois pour mettre en place l’ensemble des formalités. La prise d’hypothèque, contrairement à l’IPPD, se fait obligatoirement sur tout ce qui n’est pas «réel». Dans le cas d’un prêt-relais, ce peut être un prêt hypothécaire, un rachat de crédit immobilier, une construction, des travaux.

Le coût total d’une prise d’hypothèque est d’environ 2% du montant financé. Il est possible de prendre plusieurs hypothèques sur un même bien. Dans ce cas, le rang des créanciers sera déterminé par la date d’inscription : le plus rapide sera en 1er rang.

L’hypothèque, comme l’IPPD, prend fin automatiquement dans les 2 ans qui suivent la fin de votre crédit. Si vous décidez de revendre votre bien par anticipation, vous devrez vous acquitter de frais de main-levée.

B. L’inscription en privilège de prêteur de deniers – IPPD

L’inscription en privilège de prêteur de deniers est une garantie prioritaire sur toutes les autres garanties. Comme l’hypothèque, l’IPPD permet à la banque de se rembourser par la vente du bien. Autre point commun, le notaire rédige l’acte d’inscription au bureau des hypothèques dans les 2 mois suivant la signature de l’acte authentique.

Contrairement à l’hypothèque conventionnelle, l’IPPD ne peut être prise que pour des biens réels, existant déjà. Son coût est inférieur à celui d’une hypothèque (comptez environ 1% du montant financé).

C. La mainlevée

La garantie en matière de crédit immobilier | Premier TauxLa mainlevée est un acte juridique par lequel la banque certifie que l’emprunteur a totalement remboursé son crédit. Le notaire se charge d’effectuer les formalités de radiation auprès du Conservateur des Hypothèques. Les frais occasionnés par cet acte (environ 1% du montant financé) sont en général à la charge du vendeur. En cas de revente du bien par anticipation, l’emprunteur devra demander la main-levée de l’hypothèque ou de l’IPPD. S’il ne le fait pas, l’organisme prêteur peut, en cas d’impayé, saisir le bien et le vendre, même si le propriétaire a changé.

Il peut être judicieux d’inclure les frais de main-levée dans le calcul des frais de garantie. Ceci surtout si vous envisagez, dès l’acquisition, de revendre votre bien avant le terme de votre prêt. Par ailleurs, si vous souhaitez revendre votre bien sans frais de main-levée, vous devrez attendre 2 ans une fois votre crédit remboursé.

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