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Le contrat d’assurance en matière de crédit immobilier

L'assurance pour crédit immobilier | Premier TauxLa souscription d’une assurance garantissant les risques décès, invalidité et incapacité, est obligatoire à l’obtention d’un prêt.

L’assurance emprunteur permet avant tout à l’organisme prêteur bénéficiaire du contrat d’assurance, de garantir le remboursement de sa créance, mais aussi, à l’emprunteur, de conserver son bien et d’éviter de transmettre la dette à ses héritiers en cas de décès.

L’assurance décès peut être contractée par l’emprunteur, le co-emprunteur, la ou les personnes caution du prêt ou les associés de SCI.

Le coût de l’assurance représente 5 à 10% de votre future mensualité. Il est fonction de différents critères : âge, profession, état de santé, pratique d’un sport à risque. Si vous êtes fumeur, la tarification sera plus élevée que pour un non-fumeur.

Sachez qu’il existe une réglementation pour les contrats d’assurances, la loi Lagarde, qui permet à l’emprunteur de choisir son contrat d’assurance. Cependant, certaines banques ont pour pratique de refuser d’appliquer cette loi, les conditions de couverture d’assurances de compagnies extérieures pouvant être jugées insuffisantes comparées aux conditions proposées par le « contrat groupe », c’est-à-dire le contrat d’assurance proposé par la banque. Notez que d’un organisme à un autre, les garanties peuvent varier de façon sensible.

Il est donc très important de comparer les différents contrats des compagnies d’assurances. Cela vous permettra de minimiser le coût total de votre assurance.

La tarification de votre assurance sera calculée soit sur le capital emprunté, soit sur le capital restant dû.

 

A. Principales conditions de l’ADI (assurance décès-invalidité)

L’âge limite d’adhésion pour pouvoir bénéficier de toutes les garanties d’un contrat d’assurance peut varier de 60 à 70 ans.

Si vous avez atteint l’âge de la retraite, vous serez assuré uniquement pour le décès.  Cela dit, aujourd’hui, avec le rallongement de l’espérance de vie, certains organismes financiers ont mis en place des formules de crédit immobilier permettant aux seniors d’emprunter, et ce sans limite d’âge, et donc, sans obligation d’assurance.

Dans la plupart des cas, la banque vous demandera de remplir très soigneusement la déclaration d’état de santé (DES). Nous vous conseillons d’effectuer à ce titre toutes les vérifications nécessaires. En effet, toute erreur ou omission pourra entraîner la nullité de votre contrat.

En outre, vous devrez indiquer précisément si vous avez été hospitalisé, si vous avez un traitement particulier lié à une pathologie, si vous avez des antécédents familiaux, etc.

La DES permettra à la compagnie d’assurance de mesurer les risques et, selon les réponses que vous aurez fournies, de calculer le montant de votre  prime. Selon le risque que vous présentez, la compagnie d’assurance pourra appliquer une surprime ou une exclusion.
Selon votre âge et le montant du prêt immobilier sollicité, l’assureur  pourra, à ses frais, vous demander de vous soumettre à un examen cardio-vasculaire complet.

 

B. Choisir les quotités d’assurances

L'assurance pour crédit immobilier | Premier Taux

La quotité d’assurance est la répartition de la couverture d’assurance entre l’emprunteur et le co-emprunteur.Dans le cas où l’emprunteur est seul signataire du crédit immobilier, il aura une quotité intégrale et sera donc couvert à 100%. Mais lorsqu’il y a 2 emprunteurs, la répartition de la couverture s’effectuera en fonction des revenus respectifs.

Par exemple, dans un couple où le conjoint détient 70% du revenu du ménage, celui-ci devra avoir une quotité de 70%. Ainsi, en cas de décès de cette personne, le conjoint survivant (qui est censé représenter 30% des revenus du ménage) n’aura que 30% de la mensualité à sa charge. Et inversement.

Le total des quotités doit être égal à 100% minimum, 100% correspondant à l’intégralité de la couverture. Mais il est tout à fait possible d’assurer chacun des emprunteurs à 70% chacun ou 85% chacun, ce qui représente une très bonne couverture puisque, dans ce cas, le conjoint survivant ne paiera que 15% de sa mensualité. Il est même possible de vous assurer  100% sur chaque tête pour une couverture maximale. Ainsi, votre maison sera entièrement payée par la compagnie d’assurance en cas de décès de l’une ou l’autre des parties.

 

C. Les risques assurés

Le Décès et la Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)

Toute personne reconnue définitivement incapable de se livrer à la moindre activité pouvant lui procurer gain ou profit, et obligée d’avoir recours à une tierce personne pour l’assister et l’aider à accomplir les actes de la vie quotidienne est considérée en invalidité absolue et définitive (PTIA).
En cas de décès ou de PTIA, la compagnie d’assurance remboursera intégralement à la banque le capital restant dû et ce, dans la limite de la quotité assurée.
Il est à noter que les compagnies d’assurance se réservent le droit de faire reconnaître le niveau d’invalidité par leurs propres médecins-conseils. Par conséquent, une personne reconnue invalide par la Sécurité Sociale peut se voir refuser l’attribution de la garantie par l’assureur.

L’incapacité Temporaire de Travail (ITT) et l’Invalidité  Permanente Partielle ou Totale (IPP/IPT)

L’Incapacité Temporaire de Travail

La compagnie d’assurance prendra en charge la mensualité du prêt en cas d’incapacité temporaire de l’assuré, liée à un handicap physique ou psychique, conséquence d’une maladie ou d’un accident, ne lui permettant pas d’exercer une activité lui procurant gain ou profit.
L’assureur applique un délai de carence de 90 jours quand l’assuré est en arrêt de travail et que cette interruption de travail est due à son incapacité, mais quand l’invalidité résulte d’un accident, le délai de carence ne s’applique pas.

Avant de souscrire ce type de contrat, il est essentiel d’étudier les conditions générales et particulières qui définissent les modalités de prise en charge, et notamment le niveau de franchise qui peut varier de 15 à 180 jours selon votre profession et votre employeur. Il est de 90 jours dans la plupart des cas.

L’incapacité de travail se transformera en invalidité permanente si les médecins-conseils reconnaissent la « consolidation » de l’invalidité.
L’assureur cessera de prendre en charge le crédit immobilier dès que l’assuré aura repris son travail, même partiellement.

L’Invalidité  Permanente Partielle ou Totale (IPP/IPT)

Toute personne ayant une réduction permanente totale liée à un handicap physique ou psychique  suite à un accident ou une maladie et ayant pour conséquence d’entraîner une incapacité fonctionnelle et professionnelle peut être assurée.

C’est le médecin expert de la compagnie d’assurance qui détermine le niveau d’invalidité. La majorité des compagnies d’assurance prendront en charge à taux plein le crédit  immobilier pour une durée maximum de 3 ans. Ensuite, la prise en charge se fera à un taux réduit.

 

D. Les risques exclus

La plupart des assureurs ne garantissent pas les sinistres liés aux risques suivants :

Dans les contrats décès/invalidité absolue et définitive

  • suicide survenant dans la première année d’assurance,
  • guerre étrangère mettant en cause la France,
  • attentat, acte de terrorisme, insurrections, émeutes,
  • les sinistres résultant de la transmutation du noyau de l’atome,
  • les compétitions et voltige aériennes, la pratique de sport aérien (parachutisme),
  • accidents aériens sur appareils non munis de certificat de navigabilité ou conduits par un pilote ne possédant pas son brevet ou une licence valide.

Dans les contrats ITT/IPT/PTIA

Aux exclusions énoncées plus haut, il faut rajouter les risques suivants :

  • la pratique de sports dangereux : plongée, moto-neige, équitation, catamaran, escalade,
  • les risques liés à l’alcoolisme ou l’usage de certains médicaments,
  • les conséquences de dépression nerveuse,
  • Les assureurs ont récemment durci leurs conditions en la matière et le risque d’I.T.T. n’est couvert que si l’assuré a été hospitalisé au moins 2 à 4 semaines.

 

E. Quel type de contrat d’assurance : assurance groupe ou contrat externe?

L’organisme prêteur aura toujours intérêt à vous proposer de souscrire son contrat d’assurance (contrat groupe). Mais nous vous invitons à comparer le coût de ce contrat avec celui d’une délégation (contrat externe).

Le contrat groupe

Il s’agit du contrat négocié directement par la banque auprès d’une compagnie d’assurance. C’est le contrat le plus répandu aujourd’hui puisqu’il représente la majorité des prêts immobiliers. Il présente les avantages suivants :

  • formalités d’adhésion simplifiées et frais de gestion peu élevés,
  • une tarification unique pour tous les adhérents,
  • risques mutualisés (les risques des bons dossiers compensent ceux des mauvais dossiers).

Cependant, la vive concurrence sur le marché du prêt immobilier incite les banques à accepter des contrats externes.

La délégation d’assurance

Il est préférable de souscrire un contrat externe ou délégation, dans les 2 cas suivants:

  • 1er cas : vous êtes un «bon risque» c’est-à-dire que vous êtes jeune, en bonne santé et vous avez une bonne situation professionnelle avec des revenus stables,
  • 2ème cas: vous êtes un «mauvais risque» c’est-à-dire que vous avez un certain âge, des problèmes de santé, vous exercez une profession dite «à risque».

Dans les deux cas, vous aurez intérêt à négocier avec la banque la possibilité d’une «délégation d’assurance». Cependant, la banque peut refuser la couverture des risques d’un assureur externe. Ceci peut arriver si, après examen du contrat, elle estime les garanties proposées insuffisantes. De plus, les banques sont commissionnées par leurs assureurs, sauf si bien entendu, vous souscrivez une délégation d’assurance. Votre banquier a le devoir de vous informer et de vous conseiller. De plus, sa responsabilité peut être mise en cause en cas de défaut de conseil de sa part. N’hésitez donc pas à lui demander conseil.

Vous souhaitez en savoir plus ? Contactez-nous dès maintenant ou appelez-nous au 0811 44 56 56 (appel local). Nous vous recontacterons sous 24h.

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