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Le Pen ou Macron: quelles conséquences pour le marché immobilier ?

En cet entre-deux tours des élections présidentielles, les professionnels de l’immobilier redoutent un possible effet domino sur les crédits immobiliers et une transformation de l’ISF en Impôt sur la fortune immobilière.

Bien que le programme de Marine Le Pen traite peu du logement de manière directe, les professionnels redoutent une sortie de l’Union Européenne et un retour au Franc. Les mesures fiscales souhaitées par Emmanuel Macron, elles, interrogent et inquiètent.

L’impact d’une éventuelle élection de Marine Le Pen

Les professionnels s’accordent à estimer qu’une sortie de l’Union Européenne et un retour au Franc auraient sur le marché immobilier un effet dévastateur. Ceci provoquerait en effet une remontée soudaine des taux, voire une baisse de la masse monétaire. Conséquence directe immédiate : une chute dramatique de la capacité d’emprunt.

Les particuliers ne seraient pas les seuls impactés. Les investisseurs institutionnels , tout d’abord réalloueraient massivement leurs fonds sur d’autres marchés, asséchant la masse monétaire disponible. Selon Henry Buzy-Cazaux, Directeur de l’Institut du Management des Services Immobiliers, une hausse des taux serait plus dramatique encore pour les grands donneurs d’ordres et financeurs tels que les promoteurs, la Caisse des Dépôts et les organismes HLM.

Impôt de Solidarité sur la Fortune, Loi Pinel et APL

En cas de victoire, Marine Le Pen entend conserver l’ISF en l’état et proroger une incitation fiscale pour l’investissement immobilier, inspiré du dispositif Pinel.

Jean-François Buet, Président de la Fédération Nationale de l’Immobilier, rappelle qu’à l’instar d’Emmanuel Macron qui promet la construction de 30 000 logements supplémentaires destinés aux jeunes, Marine Le Pen affirme vouloir soutenir la jeunesse en augmentant les APL.

L’impact d’une victoire d’Emmanuel Macron

L’ISF, impôt sur la rente et la fortune immobilière

La transformation de l’ISF proposée par le candidat Macron est décriée par tous les professionnels de l’immobilier. Alors que les tranches et les taux de l’ISF demeureraient inchangés, les valeurs mobilières en seraient retirées. Selon Emmanuel Macron, en effet, l’investissement immobilier ne servirait qu’à constituer une rente, au contraire des valeurs mobilières, vues comme des investissements productifs dans l’économie.

Pour les professionnels de l’immobilier, une telle considération n’est pas conforme à la réalité, en particulier pour la résidence principale et l’investissement locatif. Aussi, en cas de victoire d’Emmanuel Macron, entendent-ils le faire revenir sur cette mesure.

La réforme de la taxe d’habitation

En matière de logement, une mesure majeure du candidat Macron est l’exonération de taxe d’habitation pour 80% des Français. Plébiscitée par l’opinion, cette mesure interroge les spécialistes quant à son financement. Car, diminuant les ressources, elle appellerait nécessairement une augmentation d’autres impôts. Henry Buzy-Cazaux estime ainsi le manque à gagner à 15 milliards d’euros, contre 10 milliards avancés par le candidat.

L’encadrement des loyers

Emmanuel Macron n’entend pas supprimer de manière globale l’encadrement des loyers. Il propose d’évaluer la mesure et de l’appliquer là où les abus devraient être gommés. Là encore, les professionnels souhaiteraient une prise de position plus claire, notamment pour les villes où le marché est le plus tendu, ce qui pourrait s’avérer contre-productif.

La décentralisation en matière de construction

La décentralisation en matière de construction est diversement appréciée. Le souhait de lancer des « opérations d’intérêt national » dans des zones tendues comme Paris, Marseille ou Aix est vu comme une bonne mesure mais certains craignent que l’absence d’une politique nationale globale ne débouche sur des « territoires oubliés ».

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La dynamique du marché immobilier va-t-elle durer ?

La dynamique du marché immobilier actuelle ne semble pas véritablement altérée par les élections présidentielles. Depuis plusieurs mois en effet, les ventes dans l’ancien connaissent une croissance continue. Les entreprises du secteur se félicitent de ce climat qui semble durer. A titre d’exemple, on compte sur 12 mois 387 000 mises en chantier. Les élections présidentielles de 2017 n’ont donc eu aucun effet d’attentisme, comme on pouvait le redouter.

Une dynamique du marché immobilier favorisée par de faibles taux

C’est le faible niveau des taux d’intérêt qui est principalement à l’origine de cette dynamique du marché immobilier. Ceci malgré la remontée visible depuis novembre 2016. Ainsi, en janvier et février 2017, les montants des emprunts immobiliers pour l’achat de logement ont battu de nouveaux records. Ce sont 37 milliards d’euros en janvier et 32,6 milliards d’euros en février qui ont été octroyés par les banques, 60 % de ces sommes étant constituées de renégociations.

Parallèlement, le Prêt à Taux Zéro Élargi mis en place par l’État continue de soutenir le marché. Les investissements locatifs dans le neuf, quant à eux, bénéficient de la fiscalité avantageuse du dispositif Pinel.

Enfin, la remontée des taux d’intérêt semble avoir décidé les ménages qui hésitaient encore à procéder à leur achat immobilier.

Des défaillances en baisse

Selon la Coface, organisme d’assurance crédit, les défaillances d’entreprises de construction devraient continuer de diminuer en 2017. Cette reprise trouve sa source dans la vente de logements neufs. Selon la Coface, la capacité d’achat des ménages, en effet, n’a jamais été aussi élevée depuis 2003.

Certaines incertitudes demeurent cependant. Quelle sera l’ampleur de la remontée des taux ?

Une reprise éphémère ?

La reprise du secteur pourrait également être ralentie par d’autres facteurs. Ainsi, selon l’OCDE, le prix des logements en France serait surévalué de 27 %. Selon la Chambre des Notaires, les prix de l’immobilier continuent d’ailleurs de croître dans toutes les grandes villes de France, à l’exception de Toulouse et de Marseille. De manière plus générale, les prix des logements anciens ont connu une augmentation de 1,7 % sur un an selon l’indice Notaires de France INSEE. Aussi la Coface anticipe-t-elle une diminution des capacités d’achat d’un ménage aux revenus moyens pour revenir en 2018 au niveau de 2012. Il n’est donc pas certain que la reprise perdure ces prochaines années.

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Comment substituer un contrat d’assurance emprunteur

Vous avez souscrit un emprunt immobilier. La loi vous autorise désormais à substituer un contrat d’assurance emprunteur à votre assurance emprunteur actuelle pour bénéficier de meilleures conditions.

1) Vous êtes sur le point de souscrire un emprunt immobilier

Vous pouvez alors résilier l’assurance conclue en même temps que votre emprunt, à tout moment dans les 12 mois à dater de la signature de l’offre de prêt. La demande doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, au plus tard 15 jours avant le terme de 12 mois. La résiliation sera ensuite possible tous les ans, à la date anniversaire du contrat, moyennant un préavis de 2 mois avant la date anniversaire.

2) Votre emprunt est contracté depuis plus d’un an

Vous devrez attendre le 1er janvier 2018 pour pouvoir résilier votre contrat à sa date anniversaire. N’oubliez pas également de respecter le préavis de 2 mois.

3) Votre contrat a moins d’un an

Vous devez attendre sa date anniversaire pour le résilier, moins les deux mois de préavis. Ensuite, à compter du 1er janvier 2018, vous pourrez le substituer de nouveau à la date anniversaire (moins le préavis).

La nécessité de proposer à votre banque « un niveau de garantie équivalent »

Afin de résilier votre assurance emprunteur, vous devez y substituer un contrat d’assurance emprunteur offrant des garanties équivalentes. La loi est en effet explicite. « Le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d’assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent ». Chaque banque, à ce titre, requiert un certain nombre de critères de garanties. 11 critères choisis sur une liste de 18 critères objectifs fixés par décret.

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Mobilité bancaire : une révolution est en marche

La Loi Macron sur la mobilité bancaire, en vigueur depuis le 6 février, amorce une véritable révolution du secteur bancaire. Elle permet en effet aux clients de changer de banque avec une très grande facilité. Les banques perdent ainsi le bénéficie des complications administratives. Dès lors, elles vont devoir repenser leur stratégie de fidélisation et de conquête de nouveaux clients. Conséquence logique attendue : une concurrance accrue sur les taux de crédit aux particuliers.

Les banques en ligne historiques se préparent donc à ravir des clients aux établissements installés. Sur les rangs figurent aussi les nouveaux acteurs de la Fintech.

La « phobie administrative » ne sera plus une excuse

Le dispositif Macron lève l’obstacle de la « phobie administrative ». Les banques devront désormais effectuer toutes les formalités à la place de leur nouveau client. Pour cela, le client doit simplement le souhaiter et signer un mandat de mobilité. Les banques devront également prévenir tous les organismes concernés par des prélèvements (fournisseurs d’électricité, de gaz, de téléphonie, etc.) ou des virements automatiques (salaires, retraite, etc.).

Un service d’aide à la mobilité bancaire avait déjà été créé par la loi Hamon de 2014 sur la consommation. Il avait vocation à accompagner le client dans ses démarches. Désormais, ce sera totalement géré par la banque et dans un délai de 22 jours ouvrés maximum.

Marie-Cécile Plessix, Directrice générale d’Axa Banque, affirme « Avec la loi Macron, le client va se reposer la question de sa banque ». La filiale de l’assureur compte un peu plus de 700 000 clients. Elle avait racheté Banque directe à BNP Paribas en 2002. Elle veut en priorité convaincre les 6 millions d’assurés de la maison mère. « Or, aujourd’hui, il y a une barrière à la sortie » affirme Amaury de Warenghien, Directeur des Finances, de la Stratégie et du Juridique d’Axa.

Cette barrière levée, les clients vont-ils quitter leur banque en masse ? Un nouvel acteur sera-t-il prêt à casser les prix, à la manière de Free ? C’est ce que promet Orange Bank, anciennement Groupama Banque, qui lancera son offre mi mai 2017.

Mobilité bancaire : vers un déclic chez le consommateur

« La loi Macron est bienvenue, elle va changer la dynamique. Et l’arrivée d’Orange Bank est une opportunité d’agrandir le marché de la banque en ligne, et toutes les banques en ligne en profiteront », considère Karien van Gennip, Directrice générale d’ING Bank France.

« Orange, comme nous, n’a pas une grande banque française comme principal actionnaire : cela nous donne plus de liberté. » Les banques en ligne « historiques » n’ont, en une quinzaine d’années d’existence, grignoté que quelques points de parts de marché. « Ce n’était pas si compliqué de changer de banque, mais ça l’était dans la perception des consommateurs », observe Grégory Guermonprez, Directeur général de Fortuneo, la banque en ligne du Crédit Mutuel Arkéa. « Il n’y aura pas de big bang du jour au lendemain, prédit-il, lucide. Mais le dispositif automatisé couplé à la hausse des frais bancaires chez les acteurs traditionnels va créer un déclic chez le consommateur. »

Depuis l’an dernier, les banques traditionnelles ont généralisé les frais de tenue de compte, dans un contexte de taux très faible qui réduit leurs marges. Selon une récente étude de Panorabanques, chaque compte bancaire devrait coûter en moyenne plus de 193 euros aux Français cette année (tenue de compte, carte, retraits hors réseau, découvert, etc). Très loin des banques en ligne, où ces frais varient de 12 à 20 euros.

Fidélité choisie ou subie ?

La relation des Français avec leur banque est généralement durable et la mobilité bancaire est aujourd’hui faible. 42 % des français n’ont ainsi jamais changé de banque principale, selon une enquête de Next Context, pour SAB et CGI, réalisée en décembre dernier auprès de Français connectés. Ce phénomène est encore plus visible chez les moins de 25 ans (57 %), qui tendent à conserver la banque de leurs parents.

Inversement, seuls 14 % ont changé de banque ces deux dernières années, dont 6 % en 2016. Pour 57 % des personnes interrogées, la dernière ouverture d’un compte remonte à plus de cinq ans. Enfin, selon OpinionWay pour Boursorama, près d’un Français sur deux est aujourd’hui client de sa banque depuis plus de vingt ans.

Cette fidélité est-elle choisie ou subie ? Les indicateurs divergent. Selon Next Content, 42 % se déclarent satisfaits de leur banque, mais 27 % envisagerait d’en changer dans les six mois à venir, et 36% dans les catégories à hauts revenus. Le niveau de confiance des Français dans leur banque n’est que de 60 % en 2016, pour les banques classiques, selon l’étude annuelle du cabinet Deloitte, contre 65 % pour les mutualistes et 79 % pour les banques en ligne.

Par ailleurs, les banques françaises souffrent d’un taux de recommandation négatif (elles ont plus de détracteurs que de promoteurs), selon le cabinet de conseil Bain & Company : dans les -10% à -25% pour les grandes banques commerciales (BNP, LCL et Société Générale, notamment), contre -5% en moyenne et un taux positif à plus de 40% ou 50% pour les deux leaders en ligne, ING et Boursorama.

Une mobilité bancaire aujourd’hui assez faible

S’il n’existe pas de chiffres officiels, la mobilité bancaire est aujourd’hui assez faible. Le rapport Mercereau l’estimait, en 2014 à près de 3,5 millions de comptes sur un peu plus de 70 millions de comptes courants, soit 4,5 %. Ce serait encore moins, selon l’association de défense des consommateurs UFC-Que Choisir, qui évaluait en 2014 cette mobilité à un peu plus de 3 %, loin de la moyenne européenne de 8 % à 9 %. Le cabinet Bain estime le taux d’attrition (la perte de clientèle) du secteur bancaire en France à 4,3 % en 2016, contre 2,5 % en 2014. La mobilité croît davantage chez les plus aisés et les 25-44 ans. Elle témoigne d’une insatisfaction croissante des clients, notamment en matière de qualité du service et de conseil.

Une guerre des prix annoncée

Les grands acteurs de la banque de détail se disent sereins face aux risques de mobilité bancaire. La Société Générale rappelle ainsi que son service « Bienvenue », mise en place en 2005, facilite la prise en charge des formalités administratives. 60 000 clients par an l’aurait déjà utilisé. Selon Raphaèle Leroy, Responsable des Relations Consommateurs de la banque de détail chez BNP Paribas France, ce dispositif « est le fruit d’un consensus au sein de la profession, une étape supplémentaire pour fluidifier le marché. C’est un progrès pour le consommateur et une bonne chose pour la profession car c’est important de donner le choix au client, qu’il ne reste pas par contrainte, parce qu’il est compliqué de sortir ».

Selon OpinionWay pour Boursorama, 12 % des Français sont prêts à changer de banque si tout est pris en charge à leur place. Ainsi, Benoît Grisoni, Directeur Général Adjoint de la banque en ligne, filiale de Société Générale, estime que « Le nouveau système lèvera des freins administratifs et psychologiques qui demeurent ». Boursorama est devenu le numéro un de la banque en ligne, avec 1 million de clients sous peu, le double d’il y a trois ans. La raison principale en est son positionnement prix très compétitif.

La qualité du service est essentielle au client. Cependant, la première raison du changement de banque est l’attractivité des tarifs (84 % des sondés par Next Content). Suivent les promotions (40 %). La crainte se fait désormais sentir d’une prochaine guerre des prix, ou des primes. L’arrivée prochaine d’Orange Bank ne fait que la renforcer.

Presque toutes les banques en ligne offrent désormais une prime de 80 euros à l’ouverture d’un compte courant. Certaines offrent également la carte et/ou la tenue de compte la première année.

La clé de la fidélité bancaire : le prêt immobilier

« Nous voulons développer une relation durable avec nos clients et passer du volume à la valeur », affirme Karien van Gennip. Et pour fidéliser, « le crédit immobilier est indispensable dans notre stratégie consistant à devenir la banque principale de nos clients, et non la troisième ou la quatrième ».

Car les nouveaux acteurs ont compris que le prêt immobilier était la clé pour s’attacher un client à long terme. Boursorama le propose depuis 2010, ING depuis dix-huit mois et Fortuneo commence, et propose également des rachats de crédit. Car la loi sur la mobilité bancaire ne concerne que les comptes de dépôt. Elle ne touche ni l’emprunt immobilier – souscrit par 30% des ménages français – ni les produits d’épargne. Ceci même si certains contrats sont transférables, comme le PEL ou le PEA, généralement avec des frais. Mais un crédit immobilier, cela se rachète et se renégocie.

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Les perspectives du marché immobilier en 2017

Les perspectives s’annoncent positives pour le marché immobilier en 2017. La faiblesse actuelle des taux d’intérêt ainsi que divers dispositifs, tels que le prêt à taux zéro, contribuent à sa bonne santé. Les ventes dans l’ancien devraient s’établir autour de 850 000 unités, en légère croissance par rapport à 2016.

Le maintien des taux faibles en 2017

La légère hausse des taux intervenue fin 2016 ne pas été réellement significative. Les primo accédants ont ainsi pu continuer à profiter d’une conjoncture favorable. Le relèvement du taux d’intérêt moyen de 1,70 à 1,80% prévu par la Banque de France d’ici fin 2017 ne devrait pas changer de façon majeure le marché immobilier en 2017. Car en dépit de cette légère hausse, ce marché demeure extrêmement attractif

Vers davantage de crédits sans apports

En 2017, les banques devraient accorder davantage de crédits sans apports et assouplir de manière générale leurs conditions de crédit. Cette tendance suit ainsi la baisse du taux de défaillance des empreunteurs.

Le Prêt à Taux Zéro : nouveau succès en perspective

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) devrait connaître en 2017 un regard de faveur. Il devrait ainsi permettre à davantage de ménages aux revenus modestes d’acquérir leur logement. Des efforts devront cependant encore être fournis pour faire connaître ce dispositif aux ménages concernés. Ceux-ci, en effet, se tournent encore vers leur banque pour des demandes de prêt classique.

Des prix du marché immobilier en 2017 orientés à la hausse

L’augmentation de la demande d’achats de logements devrait continuer d’orienter le marché à la hausse. Selon les biens, la hausse des prix devrait ainsi se situer entre 4,5 % et 6 %.

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Copropriétaires, bénéficiez des aides à la rénovation énergétique

Après les propriétaires, les copropriétaires bénéficient désormais d’aides à la rénovation énergétique. L’Agence Nationale de l’Habitat vient en effet de mettre en place pour eux le dispositif « Habiter Mieux Copropriété ».

Pour bénéficier de cette aide, les syndicats de copropriété devront réaliser une économie d’énergie mesurable d’au moins 35 %. Ils pourront alors bénéficier :

  • d’une enveloppe de 180 € pour l’assistance à maîtrise d’ouvrage,
  • d’une financière jusqu’à 5 250 € par logement, sans relation avec le statut ni le revenu de son occupant.

Cette nouvelle disposition est cumulable avec les autres dispositifs existant en matière d’aide au logement :

  • l’Eco-prêt à Taux Zéro,
  • l’Eco-prêt à taux zéro collectif,
  • le CITE,
  • Les aides locales à l’habitat.

Versement des aides à la rénovation énergétique

Les aides à la rénovation énergétique du dispositif « Habiter Mieux Copropriété » sont versées par acomptes. 70 % de la subvention sont versés selon l’avancée des travaux, 30 % une fois les travaux achevés. Le syndic transmet la demande de paiement en y joignant les factures détaillant les travaux effectués et le montant à payer.

A noter que certains engagements doivent être respectés. En particulier, le chantier va commencer avant le dépôt de la demande de subvention.

Par ailleurs, à compter de la date de notification de l’aide, la durée les travaux ne peut excéder trois ans. Cependant, si le syndicat des copropriétaires en justifie la nécessité, une prorogation de deux ans peut être accordée.

Les Certificats d’Economies d’Energie (CEE) doivent être cédés gracieusement. L’Attestation d’Exclusivité des Professionnels doit être transmise à l’ANAH, avec le formulaire « Habiter Mieux / CEE – attestation d’exclusivité du professionnel », préalablement rempli et signé pat chaque entreprise partie prenante aux travaux de rénovation.

Les conditions d’obtention des aides ?

Les aides du dispositif « Habiter Mieux Copropriété » concernent des logements spécifiques :

  • les logements concernés doivent avoir été construits avant le 1er juin 2001, date de l’entrée en vigueur de la Règlementation Thermique RT2000 ;
  • 75% au moins des logements du lot concerné doivent être des résidences principales ;
  • les habitations devront avoir été classifiés du point de vue énergétique entre D et G ;
  • Pour les copropriétés de plus de 200 lots, le taux d’impayés de charges estimé par le budget prévisionnel annuel doit se situer entre 8% et 15% et entre 8% et 25% pour les copropriétés de moins de 200 lots.

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La loi SRU

La loi SRU

Entrée en vigueur le 13 décembre 2000, la loi SRU est la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains. Son élaboration gravite autour de trois exigences : le développement durable, le renforcement de la décentralisation et de la démocratie, et l’exigence de la solidarité. Disposition majeure de la loi, l’article 55 cite que les villes doivent posséder au moins 20 % de logements sociaux.

La mise en place de logements sociaux

Aux termes de la loi SRU, chaque commune située dans une agglomération de plus de 50 000 doit posséder au moins 20 % de logements sociaux. Dans le cas où des communes ne respectent pas cette obligation, elles sont soumises à des sanctions pécuniaires.

L’article sur les relations locataires-bailleurs

Selon la loi SRU, tous les propriétaires doivent mettre à disposition de leurs locataires un lieu « décent », c’est-à-dire salubre et normalisé, notamment sur le plan de l’hygiène. En cas de litige entre locataires et propriétaires, chacun peut saisir la commission du département concerné. Cette dernière prendra en charge les problèmes existants.

L’orientation de la loi en termes d’acquisition de bien immobilier

Selon la loi SRU, le compromis prévoit un délai de rétractation en faveur du futur acquéreur. Ce délai non négociable est de 7 jours suivant la signature du compromis de vente. Il permet au futur acheteur de réfléchir ou de changer d’avis avant de signer le contrat proprement dit. Durant cette période, aucune transaction ne doit être effectuée ni demandée par le vendeur. La loi stipule clairement qu’« aucun versement ne doit être réalisé pour éviter d’éventuelles fraudes ».

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L’investissement immobilier locatif

Un investissement immobilier locatif peut s’inscrire dans une démarche de placements, afin de vous constituer un patrimoine. L’opération consiste alors à mettre en location votre bien immobilier. Pour réussir votre investissement immobilier locatif, vous devez prendre en compte quelques points. Parmi ceux-ci, le bon choix de locataire, la rédaction correcte du contrat de bail et la fixation du loyer pour une bonne rentabilité.

Investissement immobilier locatif : bien choisir son locataire

Une grande partie de la réussite de l’investissement immobilier locatif repose sur le choix de l’occupant. Si celui-ci est loyal dans le règlement des loyers et qu’il respecte les clauses du contrat de bail, l’investissement sera avantageux. Certaines conditions s’imposent donc dans la recherche de locataire. En effectuant la liste des qualités requises par un occupant, il est primordial d’indiquer la ponctualité de celui-ci à régler le loyer.

Afin de préserver la réputation du propriétaire, il est aussi important qu’il ne cause pas de problème au voisinage. Afin de filtrer ce type de locataire, le mieux est de s’entretenir avec les locataires potentiels. Vous leur demanderez notamment de fournir un dossier comprenant des fiches de paie des trois derniers mois.

Faire appel à un notaire pour rédiger le contrat de bail

L’intervention d’un notaire pour la rédaction du contrat de bail est indispensable. Certes, il est possible d’effectuer cette démarche sur papier libre, mais il est plus vigilant d’opter pour l’établissement d’un contrat sécurisé pour un investissement immobilier locatif. Le contrat est à établir en deux exemplaires pour le bailleur et pour le locataire, et signés des deux parties. Parmi les éléments qui doivent y figurer, l’identité des contractants, la date de signature, les modalités de paiement et le montant du loyer, ainsi que la durée du bail si nécessaire.

Pour décider de la somme du loyer, le propriétaire doit se baser sur la loi qui encadre l’investissement immobilier locatif pour bien gérer la rentabilité.

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