Il y a quelques années encore, il était inespéré pour un particulier d’obtenir un prêt immobilier sans apport personnel. Situation contraignante pour plus d’un, le rejet du dossier d’emprunt fait souvent passer à la trappe une opportunité unique. Mais la donne a changé aujourd’hui. En effet, certains établissements de crédit proposent des prêts immobiliers jusqu’à 110%, donc sans apport minimum.

Prêt immobilier sans apport : le point sur l’apport personnel

Traditionnellement, l’apport personnel est de rigueur lorsqu’un particulier négocie un prêt pour l’achat d’un bien immobilier. La valeur de celui-ci varie selon les banques, mais le plus souvent elle doit représenter entre 10% et 15% voire 30% du crédit demandé. En fait, l’assujettissement à l’apport minimum constitue un moyen pour les banques de s’assurer de la solvabilité de l’emprunteur. Elles peuvent ainsi sécuriser leur financement.

Néanmoins, on relève d’autres types de prêts qui peuvent faire office d’apport personnel. C’est le cas notamment du Prêt à Taux Zéro Renforcé, des crédits aux fonctionnaires ainsi que du prêt 1% logement. Ce dernier permet à un salarié de négocier un prêt auprès de son employeur pour l’acquisition d’une résidence principale. Mais, dorénavant, les banques ont assoupli leurs conditions de financement. Elles tendent davantage à proposer des formules (fortement réglementées) qui permettent aux acquéreurs de procéder à un achat immobilier sans apport.

Qui peut bénéficier d’un prêt immobilier sans apport ?

Pour accéder à un prêt immobilier sans apport, de nombreux critères entrent effectivement en jeu. Au premier rang, le profil de l’emprunteur qui doit afficher une stabilité personnelle et professionnelle, c’est-à-dire : avoir moins de personnes à charge, une bonne situation professionnelle, occuper un poste en CDI au sein d’une entreprise stable financièrement, justifier d’un salaire net régulier et correct et disposer d’une capacité d’épargne minimum. Aussi, les banques tiennent compte des 3 derniers mois des relevés de compte ; ceux-ci ne doivent présenter aucun rejet de prélèvement ou de chèque.  Enfin, la mention ATD ou saisie sur salaire peut être rédhibitoire.

Voilà en résumé les conditions à remplir pour ceux qui envisage d’obtenir un prêt immobilier sans apport. Evidemment cependant, les critères d’obtention du crédit varient en fonction des banques et dépendent surtout de la garantie du projet.

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Vous avez signé un compromis ? Félicitations ! Maintenant vous allez présenter votre dossier pour obtenir un crédit immobilier. Mais avez-vous une idée de ce que le banquier va analyser en premier ? Connaissez-vous les clés pour obtenir un crédit immobilier ? Fonctionnaires, vous pensez que votre dossier sera accepté du fait de votre statut professionnel ? Épargnants, vous supposez qu’avec un apport de 30% du projet, votre dossier passe ? Certes, le fait d’être fonctionnaire ou d’avoir un bon apport joue en votre faveur, cela dit, si vous êtes fonctionnaire en CDD, la banque vous demandera certainement une caution. De même, si vous avez un apport important mais que vos relevés de compte sont débiteurs et présentent des incidents de fonctionnement, vous risquez de recevoir une lettre de refus.

La pièce maîtresse de votre dossier

En effet, la pièce maîtresse de votre dossier est votre relevé de compte courant. Les banques demandent systématiquement de fournir les 3 derniers mois de vos relevés de compte complets. Cela reflète en effet votre comportement : consumériste ou épargnant. Sachez que si vous avez plus de 4 commissions d’intervention sur les 3 mois écoulés, votre dossier peut risque d’être refusé, sauf si vous avez l’apport des frais de notaire. Pour information, une commission d’intervention est en général facturée 8 eur par votre banquier. De même, si vous avez des rejets de prélèvements ou des rejets de chèque, vous ne pourrez pas obtenir de crédit dans l’immédiat. Les rejets sont rédhibitoires.  Autre point, si vous êtes gérant (ou si vous l’avez été et que vous avez déposé le bilan), ou auto-entrepreneur depuis moins de 3 ans, là aussi le bât blesse…

Attention, la mention ATD sur vos comptes bancaires indiquent que vous n’avez pas payé une facture ou vos impôts. Vous serez qualifié de mauvais payeur et vous ne pourrez pas obtenir votre prêt, à moins de patienter encore un peu et bien surveiller vos comptes. Même problème pour la mention « saisie  » sur votre fiche de paie. Attendez de ne plus avoir cette annotation avant d’envisager la signature de votre compromis.

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La Société civile immobilière, ou SCI, est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes d’acquérir ensemble un bien immobilier. Dans ce schéma, la société civile immobilière est propriétaire du bien, les associés étant propriétaires de la société elles-même à proportion de leurs participations.

La SCI offre certains plusieurs avantages aux associés, tout en évitant le régime contraignant de l’indivision, qui permet également d’acheter un bien immobilier à plusieurs.

Focus sur la société civile immobilière pour l’achat d’un bien immobilier

Acheter un bien immobilier à titre personnel revient à effectuer l’opération sous son propre nom. En revanche s’il s’agit d’acquérir un bien en commun, diverses options juridiques s’offrent aux personnes concernés. Parmi ceux-ci, la SCI. Autre alternative à l’indivision, un régime juridique courant pour un achat de bien immobilier commun, la société civile immobilière permet à plusieurs personnes d’être propriétaires ensemble du même bien. Il peut s’agir de membres d’une même famille, d’associés ou de partenaires. Compte tenu de cet engagement, ces propriétaires gèrent collectivement le ou les biens immobiliers. À noter que la SCI ne peut être gérée dans un but lucratif ou commercial, notamment pour la location de meublés.

Les avantages de la création d’une société civile immobilière

La SCI offre des conditions plus souples pour l’achat et la gestion d’un bien immobilier. Ainsi, ce régime octroie par exemple aux associés une part des bénéfices réalisés par la société. En outre, chaque associé dispose du droit de nommer un gérant. Il peut également définir ses pouvoirs dans les statuts mis en place. Les associés d’une SCI peuvent également revendre leurs parts sans avoir à dissoudre la société ou à la vendre dans sa totalité. En dépit de la facilité qu’offre ce régime, chaque titulaire de part doit être vigilant sur le fond des statuts.

Si vous souhaitez obtenir un prêt immobilier via une SCI, il faudra que ce soit pour un bien à usage locatif et non pas à titre de résidence principale. En effet, la SCI est censée percevoir des revenus locatifs. Il y a quelques années les banques n’hésitaient pas à financer un projet résidence principale via SCI. Mais cette pratique bancaire a quasiment disparu, excepté pour les dossiers patrimoniaux, et encore.

A noter que si vous obtenez un prêt via SCI, le bien sera obligatoirement hypothéqué.

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Un « primo accédant » indique un particulier qui se lance pour la première fois dans l’achat d’un bien immobilier. Il existe pour cette catégorie de personnes des types de prêts et d’aides facilitant l’accès à la propriété de leur logement.

L’apport personnel 10 % pour un primo accédant dans l’achat immobilier

En matière immobilière, un primo accédant, comme son nom l’indique, signifie « avoir accès à la propriété pour la première fois ». Toutefois, la plupart des jeunes mariés ou célibataires qui projettent une telle opération ne disposent pas d’un budget suffisant pour sa réalisation. Pour les aider à acheter un premier bien immobilier, certains établissements financiers proposent la possibilité d’effectuer un emprunt avec un apport personnel de 10 % seulement. Les 90 % restants sont acquis à titre de crédit immobilier. Cet avantage est uniquement octroyé à un primo accédant.

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Le crédit à taux zéro pour un primo accédant

Être un primo accédant vous donne le privilège d’avoir accès, sous conditions, au « crédit à taux zéro », c’est-à-dire d’emprunter de l’argent sans être soumis à un quelconque intérêt. L’un des critères d’obtention est de prouver à l’établissement de crédit que vous n’êtes réellement pas propriétaire d’un bien immobilier sur les deux années précédant la demande de crédit. En fournissant des fiches de paie, vous prouvez également que vos ressources n’excèdent pas les plafonds imposés par la banque. En rassemblant ces deux critères seulement, vous pouvez acheter un premier bien immobilier en obtenant un emprunt sans intérêt. Vous pouvez ainsi acquérir :

• Un logement neuf,
• Un bâtiment d’habitation ancien nécessitant des travaux de rénovation si les travaux représentent 25% du coût de l’opération
• Un local d’autre usage, notamment de travail ou de commerce que vous souhaitez transformer en habitation
• Un ancien logement social que vous souhaitez utiliser comme résidence principale.

Sachez  toutefois : en matière d’emprunt immobilier, toutes les banques n’accordent pas les mêmes conditions en fonction des profils emprunteurs. Ces différences affectent tant les conditions d’octroi de prêt que les barèmes de taux.

Profils emprunteurs : les conditions d’emprunt pour les primo-accédants

De manière générale, les organismes prêteurs apprécient les particuliers accédant pour la première fois à la propriété, en particulier s’ils sont jeunes. Ces premiers achats concernent le plus souvent la résidence principale. En effet, le potentiel d’évolution professionnelle de l’emprunteur, et donc à terme le potentiel d’augmentation de son salaire, est un critère particulièrement favorable.

Pour ce type de profils emprunteurs, les banques n’exigent souvent pas d’apport, beaucoup d’entre elles acceptant de financer l’intégralité du bien, y compris les frais de notaire. De plus, le jeune âge des emprunteurs permet d’accéder facilement à des emprunts sur 25, 30 voire 35 ans.

Toutefois, les contrats à durée déterminée sont généralement proscrits, en particulier si l’emprunteur est seul à contracter le prêt. En revanche, un crédit contracté conjointement par deux personnes dont l’une est titulaire d’un contrat à durée déterminée, pose généralement moins de difficultés, a fortiori si le co-emprunteur est titulaire d’un contrat à durée indéterminée.

Parmi les éléments étudiés, les banques vont estimer l’importance du saut de charge. Celui-ci est la différence entre le loyer actuel et la future mensualité. Il doit pouvoir aisément être supporté par l’emprunteur.

Pour les titulaires d’un contrat à durée indéterminée, un minimum d’une année d’ancienneté est préférable.

Il est important de noter que le primo accédant peut bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ), accordé en fonction de trois critères cumulatifs : la situation du bien, le niveau de ressources (plafonné) et la composition du ménage qui emprunte.

Profils emprunteurs : les conditions d’emprunt pour les secondo-accédants

Les particuliers accédant à la propriété pour la seconde fois sont généralement recherchés par les banques. En effet, ils disposent souvent d’un apport personnel conséquent. Cet apport provient de la plus-value effectuée lors de la revente du bien précédent. Au besoin, un prêt-relais peut être accordé dans les mêmes conditions que le prêt principal. Pour ce type d’emprunt immobilier,  les organismes prêteurs se prémunissent généralement contre le risque de baisse du marché. À cette fin, ils réduisent leur estimation de la valeur du bien concerné de 30 %.

Profils emprunteurs : les conditions d’emprunt pour les investisseurs

Les clients investisseurs sont traités différemment par les organismes prêteurs. Moins captifs que des emprunteurs qui domicilient leurs salaires, les investisseurs se voient souvent appliqués une surcote de 0,1 à 0,2 %.

Des financements à 100 % sont possibles sur des durées de 20 ans en général. Un tel montage est particulièrement intéressant sur le plan fiscal car il permet la déduction des intérêts d’emprunts des revenus fonciers, réduisant ainsi l’imposition.

Enfin, pour ce qui concerne les investissements locatifs, les organismes prêteurs et les banques demandent souvent aux investisseurs de disposer d’une épargne au moins égale à 12 mois de loyers. Ceci afin de se prémunir d’une vacance prolongée ou d’impayés de loyers.

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Bonne nouvelle pour les emprunteurs ! Le Parlement vient d’adopter la substitution annuelle de l’assurance de prêt immobilier. Désormais, chaque année, un emprunteur pourra librement choisir une nouvelle assurance de prêt immobilier.

L’assurance de prêt immobilier rejoint ainsi le régime classique des assurances. Elle est donc désormais résiliable à tout moment à l’échéance d’un an. Sont concernés les nouveaux contrats souscrits à compter du 1er mars 2017. L’ensemble des contrats en bénéficiera à partir de janvier 2018.

La substitution annuelle de l’assurance de prêt immobilier

Jusqu’ici, la loi Hamon limitait le changement d’assurance aux premiers 12 mois du prêt immobilier contracté. La loi Hamon, présentée comme plus protectrice des consommateurs, leur était en réalité défavorable. Ce délai limité décourageait en effet les emprunteurs d’entreprendre de longues et fastidieuses démarches pour modifier leur assurance de prêt immobilier. Le législateur s’est alors saisi de cette incohérence.

Après de multiples atermoiements, le 21 décembre 2016, le sénateur Martial Bourquin a déposé un amendement permettant aux emprunteurs de changer chaque année d’assurance de prêt immobilier à l’échéance annuelle.

L’amendement ayant été adopté, les emprunteurs peuvent désormais résilier annuellement leur assurance-emprunteur à la date anniversaire pour la remplacer par une assurance plus avantageuse.

L’article 10 de cette loi du 21 février 2017, publiée le 22 février 2017, est immédiatement applicable aux offres de prêts émises à compter de la date de publication de la présente loi et sera applicable, à compter du 1er janvier 2018, aux contrats d’assurance en cours d’exécution à cette date.

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Après trois années fastes pour le marché du crédit immobilier, 2017, bien qu’encore soutenue, a vu une décélération de l’activité. Qui a emprunté ? Quelles sont les prévisions 2018 ?

L’année 2017 qui s’achève annonce une décélération du marché du crédit après trois années historiques. Les annonces du gouvernement de la rentrée concernant les dispositifs d’aide à l’accession et à l’investissement ont relancé la demande. Celle-ci a été renforcée par la volonté des banques par l’introduction de taux plus compétitifs. En fin d’année, le marché devrait cependant s’apaiser, après la volonté de certains acheteurs de profiter des bonnes conditions du marché malgré une augmentation sensible des prix dans certaines métropoles.Quelles seront les prévisions 2018 ?

Des conditions attractives pour les primo-accédants, en dépit d’une hausse des prix

Dans les grandes métropoles ou à proximité, les conditions d’emprunt des primo-accédants, encore très attractives, ont tout de même permis de réduire l’impact de la hausse des prix. Et malgré des revenus moyens en légère augmentation, leur apport diminue. Le Prêt à taux zéro reste un catalyseur malgré même si le nombre de PTZ contractés est inférieur à celui de 2016 (-2,5%).

Les acquéreurs déjà propriétaires un peu moins présents

Les acquéreurs déjà propriétaires empruntent davantage sur des durées légèrement rallongées. Les prix de l’immobilier imposent en effet à ces acheteurs à plus de capacité d’achat avec des apports en baisse. Toutefois, la revente de leur premier bien compense cet effet grâce à des prix de revente logiquement plus élevés.

Investissement locatif : la crainte de la disparition des dispositifs fiscaux poussent les acheteurs

A l’approche des élections présidentielles, la crainte de voir la fin des dispositifs fiscaux, véritables catalyseurs de l’investissement locatif, a fortement stimulé la demande des investisseurs. Dans le neuf, elle-ci est retombée dès le mois de juin pour augmenter de nouveau en septembre.

Prévisions 2018 : une demande toujours soutenue qui devrait cependant décélérer

Avec une offre nettement inférieure à la demande, le marché de l’ancien reste très porteur dans les grandes agglomérations. Pour parer ces hausses, la construction de nouveaux logement neufs reste primordial. La faible évolution probable des taux sur le 1er semestre 2018 et une demande encore soutenue devrait susciter une légère augmentation des prix.

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