Bonne nouvelle pour les emprunteurs ! Le Parlement vient d’adopter la substitution annuelle de l’assurance de prêt immobilier. Désormais, chaque année, un emprunteur pourra librement choisir une nouvelle assurance de prêt immobilier.

L’assurance de prêt immobilier rejoint ainsi le régime classique des assurances. Elle est donc désormais résiliable à tout moment à l’échéance d’un an. Sont concernés les nouveaux contrats souscrits à compter du 1er mars 2017. L’ensemble des contrats en bénéficiera à partir de janvier 2018.

La substitution annuelle de l’assurance de prêt immobilier

Jusqu’ici, la loi Hamon limitait le changement d’assurance aux premiers 12 mois du prêt immobilier contracté. La loi Hamon, présentée comme plus protectrice des consommateurs, leur était en réalité défavorable. Ce délai limité décourageait en effet les emprunteurs d’entreprendre de longues et fastidieuses démarches pour modifier leur assurance de prêt immobilier. Le législateur s’est alors saisi de cette incohérence.

Après de multiples atermoiements, le 21 décembre 2016, le sénateur Martial Bourquin a déposé un amendement permettant aux emprunteurs de changer chaque année d’assurance de prêt immobilier à l’échéance annuelle.

L’amendement ayant été adopté, les emprunteurs peuvent désormais résilier annuellement leur assurance-emprunteur à la date anniversaire pour la remplacer par une assurance plus avantageuse.

L’article 10 de cette loi du 21 février 2017, publiée le 22 février 2017, est immédiatement applicable aux offres de prêts émises à compter de la date de publication de la présente loi et sera applicable, à compter du 1er janvier 2018, aux contrats d’assurance en cours d’exécution à cette date.

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Après trois années fastes pour le marché du crédit immobilier, 2017, bien qu’encore soutenue, a vu une décélération de l’activité. Qui a emprunté ? Quelles sont les prévisions 2018 ?

L’année 2017 qui s’achève annonce une décélération du marché du crédit après trois années historiques. Les annonces du gouvernement de la rentrée concernant les dispositifs d’aide à l’accession et à l’investissement ont relancé la demande. Celle-ci a été renforcée par la volonté des banques par l’introduction de taux plus compétitifs. En fin d’année, le marché devrait cependant s’apaiser, après la volonté de certains acheteurs de profiter des bonnes conditions du marché malgré une augmentation sensible des prix dans certaines métropoles.Quelles seront les prévisions 2018 ?

Des conditions attractives pour les primo-accédants, en dépit d’une hausse des prix

Dans les grandes métropoles ou à proximité, les conditions d’emprunt des primo-accédants, encore très attractives, ont tout de même permis de réduire l’impact de la hausse des prix. Et malgré des revenus moyens en légère augmentation, leur apport diminue. Le Prêt à taux zéro reste un catalyseur malgré même si le nombre de PTZ contractés est inférieur à celui de 2016 (-2,5%).

Les acquéreurs déjà propriétaires un peu moins présents

Les acquéreurs déjà propriétaires empruntent davantage sur des durées légèrement rallongées. Les prix de l’immobilier imposent en effet à ces acheteurs à plus de capacité d’achat avec des apports en baisse. Toutefois, la revente de leur premier bien compense cet effet grâce à des prix de revente logiquement plus élevés.

Investissement locatif : la crainte de la disparition des dispositifs fiscaux poussent les acheteurs

A l’approche des élections présidentielles, la crainte de voir la fin des dispositifs fiscaux, véritables catalyseurs de l’investissement locatif, a fortement stimulé la demande des investisseurs. Dans le neuf, elle-ci est retombée dès le mois de juin pour augmenter de nouveau en septembre.

Prévisions 2018 : une demande toujours soutenue qui devrait cependant décélérer

Avec une offre nettement inférieure à la demande, le marché de l’ancien reste très porteur dans les grandes agglomérations. Pour parer ces hausses, la construction de nouveaux logement neufs reste primordial. La faible évolution probable des taux sur le 1er semestre 2018 et une demande encore soutenue devrait susciter une légère augmentation des prix.

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Les taux d’emprunt immobilier à octobre 2017 se montrent stables, avec des taux inférieurs à 2%, quelles que soient les durées considérées.

La hausse des taux d’emprunt immobilier tant redoutée ne s’est finalement pas produite. En dépit d’une légère remontée en début d’année, les taux sont en effet demeurés très bas tout au long de l’année 2017.

La période d’incertitude d’avril, liée aux élections présidentielles, n’aura pas eu raison de cette stabilité. Le taux d’emprunt des banques s’étant maintenu, les banques maintiennent à leur tour de bonnes conditions pour l’emprunt immobilier des particuliers. Les banques entendent ainsi susciter un regain d’activité en fin d’année 2017.

Remboursement de l’emprunt immobilier : une hausse très contenue

Les candidats à un achat immobilier continuent donc de bénéficier de conditions très favorables. A titre d’exemple, pour un emprunt moyen de 200 000 euros sur 20 ans, le remboursement mensuel moyen entre octobre 2016 et septembre 2017 augmente de 974 à 987 euros, soit une hausse de 13 euros seulement.

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La fiscalité locale pèse sur les mensualités de remboursement de votre emprunt immobilier.
Dans la plupart des villes françaises, les impôts locaux augmente le taux d’emprunt d’environ 1%.

Lors de la souscription de votre crédit immobilier, il est important de tenir compte du poids de la fiscalité locale dans le remboursement de vos mensualités. Rappelons que le gouvernement a finalement reporté l’exonération de la taxe d’habitation. La fiscalité locale –  taxe foncière et taxe d’habitation – conserve donc toute son importance.

Le poids de la fiscalité locale

La fiscalité locale représente ainsi environ 173 euros supplémentaires chaque mois. Elle n’est évidemment pas identique sur tout le territoire. Elle est la plus importante à Montpellier et Bordeaux, où elle s’élève à plus de 200 euros par mois. A Marseille, elle est de 199 euros par mois et de 190 euros à Nantes et Toulouse. Paradoxalement, la fiscalité locale à Paris est plus douce qu’en Province.

En conclusion, pour gérer au mieux votre budget, n’oubliez pas d’inclure la part des impôts locaux dans vos mensualités de remboursement. Cet élément n’est en effet pas pris en compte par les banques lors de l’octrooi de votre crédit immobilier.

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Le marché immobilier en Ile-de-France connaît actuellement une forte progression, tant au niveau du nombre de transactions que des prix atteints dans les huit départements. Ne risque-t-elle pas de se heurter à la solvabilité des ménages ?

Les chiffres relatifs à l’immobilier en Ile-de-France viennent d’être publiés par la Chambre des notaires. Le prix médian parisien atteint des records à 8 580 €/m² pour 46 250 logements anciens vendus de mars à mai 2017. Ceci représente une hausse en unités vendus de 32% par rapport au même trimestre l’année dernière. Pour la rentrée, le prix médian au mètre carré devrait même, selon les notaires, s’élever à 8 900 euros.

Cette forte progression concerne tous les départements franciliens, qu’il s’agisse de maisons ou d’appartements. La vente d’appartements à Paris a ainsi augmenté de 23%, de 32% en petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne). L’augmentation est de 36% en grande couronne (Essonne, Seine-et-Marne, Yvelines, Val-d’oise). De juin 2016 à mai 2017, environ 174 000 logements anciens ont ainsi été vendus en Ile-de-France.

Dans le même temps, selon l’INSEE, la hausse des prix à la consommation s’est établi à 0,7%. L’immobilier francilien dans l’ancien, lui, a augmenté de 5,9% sur un an à Paris (8 580 €/m²), de 3,1% en petite couronne (4 370 €/m²) et de 1,6% en grande couronne (2 920 €/m²).

Vers un prochain retournement du marché en Ile-de-France ?

L’ambiance actuelle est donc au beau fixe pour les vendeurs, les agents immobiliers et les notaires. Mais l’euphorie pourrait bien retomber car les acheteurs ne disposent plus de marge de manœuvre. La durée des crédits immobiliers a déjà été fortement allongée et les taux d’intérêt, déjà très bas, ne baisseront davantage et remontent même légèrement.

Rappelons qu’après des hausses successives en mi-2009 et fin 2011, une crise immobilière avait éclaté lorsque le prix au mètre carré avait atteint 8 460 €/m². Les ventes et les prix avaient chuté pendant trois ans jusqu’à 7 880 €/m² mi-2015. Avant cette nouvelle hausse jusqu’à 8 580 euros aujourd’hui.

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Les vacanciers vont pouvoir continuer à profiter de l’été sans s’inquiéter d’une hausse des taux de crédit immobilier.

Les taux de crédit moyens sur 10, 20 et 30 ans sont certes en très légère hausse mais n’entament pas la capacité d’emprunt des acquéreurs. Sur 15 et 25 ans, les taux restent, quant à eux, stables.

Ce calme s’explique par le fait que les OAT (Obligations assimilables du Trésor) qui fondent les taux de crédit immobilier des organismes financiers demeurent à des niveaux très faibles, entre 0,8% et 1%. Ceci malgré une légère remontée des derniers mois. Ce niveau des OAT permet aux banques de conserver des marges confortables. Il permet également de maintenir des taux bas pour les particuliers. Cependant, ces faibles taux sont compensés par les fortes hausses des prix immobiliers, à Paris mais aussi en province, notamment Bordeaux ou Rennes.

Taux de crédit : les perspectives de la rentrée

Pour la rentrée, les taux directeurs demeurent bas et la BCE a prévu de maintenir ces conditions. Cependant, du fait de la période charnière 2017-2018, une très légère hausse des taux de crédit immobilier pourrait se produire.

Deux sujet, pourtant, mérient une attention particulière : le prêt à taux zéro (PTZ) et le dispositif Pinel. Si le gouvernement rend plus difficile son obtention, certains ménages, tels que les primo-accédants, pourraient ne plus pouvoir acquérir de logement. Au premier semestre 2017, presque 23% des primo-accédants ont bénéficié d’un PTZ, pour un montant moyen de plus de 68 000 euros. La reconduite du dispositif Pinel, quant à lui, est souhaitable. Dans le cas contraire, le marché immobilier pourrait entre en surchauffe avant le terme de l’année.

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