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Le dispositif Pinel

Le dispositif  Pinel

Remplaçant le dispositif Duflot pour l’amélioration des conditions des contribuables français, le dispositif Pinel a été inséré dans le Code général des Impôts en décembre 2014. Il s’agit d’un dispositif d’investissement locatif répondant à différents enjeux. En général, il permet à un investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu dans le cadre d’un investissement locatif.

Dispositif Pinel : des avantages particuliers pour les investisseurs locatifs

Si les anciens dispositifs proposaient une réduction d’impôt de 13 à 18 % dans un investissement locatif, la loi Pinel indique que celui-ci s’élève jusqu’à 21 % de la somme de l’investissement. Outre cette baisse d’impôt dans ce genre d’opération, le dispositif offre aux investisseurs la possibilité de donner en location des biens immobiliers à leurs proches, à leurs ascendants ainsi qu’à leurs descendants. De plus, la condition d’obtention de la réduction d’impôt est simple. Les investisseurs doivent acquérir une propriété neuve ou la louer durant une période : 6, 9 ou 12 ans. Le taux de réduction est déterminé proportionnellement à cette durée. Cette réduction d’impôt concerne tous cas d’acquisition de bien à compter du début septembre 2014.

Dispositif Pinel : Les conditions d’éligibilité à connaître

Afin de bénéficier du dispositif proposé par la loi Pinel, les investisseurs doivent respecter quelques conditions.

  • Le logement doit être neuf ou dans un état rénové.
  • Le logement doit être construit suivant la réglementation thermique RT 2012 ou selon la norme de construction de bâtiment de basse consommation ou BBC 2005.
  • La construction du bâtiment doit être achevée dans un délai de 30 mois à compter de la déclaration d’ouverture de chantier
  • Le logement doit être acquis en « état de futur achèvement »
  • Le logement doit être mis en location un an après la remise des clés

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Les dispositifs d’aide à l’achat d’un logement

Les dispositifs d’aide à l’achat d’un logement

L’acquisition d’un logement est classée parmi les investissements les plus importants pour un ménage. Afin de réaliser un projet d’achat d’un bien immobilier, il est possible de bénéficier d’un financement via des dispositifs d’aide.

L’emprunt sans intérêt ou le PTZ

Le PTZ ou Prêt à Taux Zéro est l’un des dispositifs d’aide à l’achat d’un logement que les emprunteurs peuvent solliciter auprès d’un établissement de crédit. Entré en vigueur au début janvier 2011, ce type de crédit s’adresse aux « primo accédants », c’est-à-dire aux personnes qui projettent d’avoir accès à la propriété d’un bien immobilier via un achat. Cette aide est octroyée sous deux conditions. En premier lieu, les ressources dont dispose le demandeur ne doivent pas dépasser un plafond fixé par l’organisme prêteur. En second lieu, le demandeur ne dit pas avoir été propriétaire de son habitation principale au cours des deux années précédant la demande.

Le crédit « Action Logement »

Appelé également « 1 % logement », le dispositif « Action Logement » est un autre dispositif d’aide à l’achat logement accordé aux salariés de toutes entreprises du secteur privé adhérant au CIL, ou Comité Interprofessionnel du Logement. Par ce dispositif d’aide, le bénéficiaire a la possibilité d’acheter ou de faire construire sa résidence principale. Il peut s’agir d’un logement neuf ou d’un logement ancien ne nécessitant pas de travaux, mais qui doit suivre les normes de performances énergétiques. Le montant de l’Action Logement varie entre 7 000 € et 25 000 €, en fonction de la zone de situation du bien immobilier. En moyenne, le prêt Action Logement dure 20 ans. Le crédit ne dépasse pas les 30 % du montant total de l’opération.

Un lien avec le contrat de travail ?

Bien que les salariés bénéficient de cette aide sous contrat, celle-ci n’a aucun lien avec son contrat de travail. Le bénéficiaire n’a donc pas à effectuer un remboursement par anticipation dans le cas où il quitterait l’entreprise qui l’emploie.

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Réduction fiscale et investissement immobilier

Des mesures ont été prises pour encourager les français à investir davantage dans l’immobilier. Parmi celles-ci figure la loi permettant aux emprunteurs particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôts. Une réduction fiscale assez significative où une partie des intérêts d’emprunt sont déductibles de vos impôts sur le revenu.

 

Comment la subvention se présente-t-elle ?

Un crédit d’impôt est une somme imputée sur le montant brut d’impôt à payer suite à une disposition fiscale. En effet, le principe vise à alléger la charge fiscale des ménages acquérant leur résidence principale. Ceci en réduisant le coût des intérêts de leur prêt immobilier.

Ainsi, selon cette loi, le crédit d’impôt s’applique sur les intérêts remboursés durant les 5 ans suivants l’octroi du prêt. Aussi, la réduction d’impôt ou réduction fiscale représente jusqu’à 40 % des intérêts sur la première année de remboursement. Il s’élève à presque 20% sur les 4 autres années. Et ce, pour une déduction plafonnée à 3 750 euros pour les personnes seules. Pour les couples, la déduction se monte jusqu’à 7 500 euros pour les couples. Pratiquement doublée pour les ménages comptant des personnes handicapées.

 

Comment être éligible à la réduction fiscale ?

Effectivement, il faut remplir certaines conditions pour pouvoir accéder à la réduction fiscale. En premier lieu, il est important de préciser qu’au rebours des autres subventions comme les prêts à taux nul, ce type de crédit d’impôt est accessible sans condition de ressources.

Néanmoins, des précisions sur certains aspects spécifiques doivent être considérées. Pour cela, il y a le processus de suivi pour l’acquisition du bien et la qualité du logement souhaité avec, évidemment, des détails sur la surface, les conditions d’habitabilité et les caractéristiques écologiques. Théoriquement, la réduction d’impôt est validée seulement si la résidence acquise s’étend, au moins, sur 14 m² et qu’elle est équipée des éléments de confort fondamentaux dont notamment un système de chauffage normé.

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La taxation des plus-values immobilières

La vente et la revente d’un bien immobilier bâti impliquent que le propriétaire paie la taxe sur les plus-values immobilières. Celle-ci est applicable sous un délai maximum de 5 ans entre ces opérations de vente ou revente. En général, le taux applicable est de 16,5 %. La taxation s’applique également lorsque le bien concerné est acquis par le vendeur via une donation, et non par une succession.

 

À qui s’adresse la taxation des plus-values immobilières ?

La taxation des plus-values immobilières concerne les propriétaires ayant réalisé une vente de logement locatif, de résidence secondaire, de local commercial et/ou d’un terrain occupé depuis 30 ans maximum. Dans le cadre d’une vente de bien immobilier, la plus-value est le gain réalisé à un prix plus élevé que celui de son acquisition.

En revanche, il existe une exception dans l’application de cette taxation. Seule la résidence principale ou « logement familial » est exonérée de la taxation plus-values immobilières.

Vente de la résidence principale

Le propriétaire n’est pas taxé sur la plus-value s’il cède son domicile principal. Toutes les pièces de la propriété, telles que le garage, la chambre de service, la cave ou l’entrepôt, sont également exonérées. Dans le cas où le propriétaire occupe le logement principal avant d’avoir cédé celui-ci, il dispose d’un délai d’un an pour vendre le bien immobilier sans qu’il devienne imposable à la taxe sur plus-value.

 

La déclaration de la plus-value est-elle obligatoire ?

Tout vendeur de bien immobilier concerné par la taxation des plus-values immobilières est tenu d’effectuer une déclaration fiscale. Pour ce faire, pour une cession réalisée en 2016 par exemple, la plus-value doit être déclarée en 2017. Quel que soit le montant de vente du bien, le taux imposable est de 16,5 %. Dans certains cas cependant, une majoration peut être appliquée.

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Les taux de crédit immobilier à fin 2016 – début 2017

Si novembre 2016 a connu une nette détente du taux de crédit immobilier, à 1.31% en moyenne, décembre a vu une hausse légère. En ce sens, les taux de crédit immobilier 2017 devraient connaître encore une augmentation sensible. Une augmentation qui ne devrait pour autant pas alarmer les emprunteurs, mais jusqu’à quel point ?

 

Les taux de crédit immobilier 2017

Les courtiers immobiliers ont prévu cette légère hausse et cette tendance se confirme. Elle perdurera probablement au cours des prochains jours. En effet, comme en témoigne les chiffres, les taux ont remonté de 3 points de base pour une moyenne de 1,34%.

Ces taux de crédit immobilier se comparent à ceux d’avant décembre 2016 où la baisse avait atteint un niveau record de 1.31%.

De plus, il s’avère que la tendance se généralise. Elle touche ainsi tous les marchés du financement immobilier. Si bien que les taux d’intérêt pour l’achat de biens neufs comme anciens ont été modifiés. En moyenne 1,40% hors assurance et coût de garanties pour les prêts sur 20 ans liés à l’achat du neuf et 1,34% pour les biens immobiliers anciens.

Cependant, de nombreux facteurs macro-économiques ont contribué à rendre les crédits un peu plus chers. Parmi ceux-ci, l’inflation qui se profile et presque tous les indices financiers clés qui augmentent en valeur. Néanmoins, la hausse des taux plutôt infime (0.03%) ne devrait pas être considérée comme un indicateur sérieux pour les emprunteurs. En effet, ce qui est plutôt bon signe, c’est que la Banque Centrale Européenne continue d’assouplir les mesures monétaires. Pour ce faire, elle maintient la politique de liquidités surabondantes à prix nul ce qui permettrait aux banques de proposer, malgré tout, des taux plus attractifs et profitables aux futurs propriétaires.

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Le TAEG, Taux Annuel Effectif Global d’un crédit

Le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global est un élément évoqué principalement dans une offre de prêt immobilier. Il intègre tous les frais imposés à un emprunteur pour la validation de demande de financement. Cet élément est en effet indispensable dans la comparaison de plusieurs offres de crédits. C’est pourquoi les erreurs de calcul de Taux Annuel Effectif Global commises par un banquier entraînent des sanctions.

Qu’est-ce que le Taux Annuel Effectif Global ?

Le Taux Annuel Effectif Global est un taux d’intérêt qu’un organisme de crédit impose aux emprunteurs. Exprimé en pourcentage, ce taux permet d’évaluer  le montant total d’un crédit immobilier ou d’un crédit à la consommation. Ainsi, dans les publicités de crédit aux consommateurs, les banques sont tenues de mentionner le Taux Annuel Effectif Global.

Que comprend le Taux Annuel Effectif Global ?

Le taux annuel effectif global (TAEG° englobe plusieurs éléments, dont

  • le taux d’intérêt de base
  • les divers frais incluant les commissions, les frais de dossier, les frais d’inscription et les différentes rémunérations à acquitter.
  • éventuellement les primes d’assurance, dans le cas où une souscription à une assurance est obligatoire auprès de l’organisme de crédit TAEG.

À noter que les frais d’acte notarié relatifs à l’acquisition d’un bien immobilier ne sont pas intégrés dans le taux annuel effectif global.

Quelles catégories de demandeur peuvent bénéficier d’un crédit TAEG ?

L’application du taux annuel effectif global concerne les particuliers qui demandent un crédit immobilier ou un prêt à la consommation. Dans le cas d’un prêt immobilier, le TAEG doit être mentionné par le prêteur dans une fiche d’information standardisée européenne. En revanche, s’il s’agit d’un crédit à la consommation, le taux doit être mentionné dans une fiche d’information précontractuelle européenne normalisée. Le crédit TAEG concerne également les personnes morales et/ou physiques qui demandent un financement pour des besoins professionnels.

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Le Diagnostic de Performance Energétique pour l’acquisition de votre logement

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est un document permettant d’évaluer la consommation d’énergie et le taux d’émission de gaz à effet de serre par logement. Il est actuellement inclus dans tout dossier lié à la vente ou à la location de logement. Beaucoup de questions se posent autour de cette obligation mise en place depuis le mois de novembre 2006.

Diagnostic de Performance Energétique : l’essentiel à connaître avant d’acquérir votre logement

Depuis novembre 2006, dans le cadre de la vente ou de la mise en location d’un logement, tout propriétaire doit disposer d’un dossier de diagnostic technique, notamment le DPE. Afin d’obtenir ce document, il appartient au bailleur ou au vendeur de contacter un professionnel certifié pour le réaliser. Cela consiste à évaluer la consommation d’énergie et de gaz à effet de serre du logement. Une fois le diagnostic réalisé, le propriétaire vous remet alors le document.

  • Les contenus du DPE

Compte tenu du diagnostic technique réalisé par un professionnel certifié, le Diagnostic de Performance Energétique doit arborer une échelle de A à G de la performance énergétique du logement que vous allez acquérir, ainsi qu’une étiquette de la classe énergétique en couleur.

  • Le déroulement d’un Diagnostic de Performance Energétique

Afin de réaliser le DPE, l’expert se rend sur le lieu du logement et se sert d’un logiciel réglementé. Il consulte alors les factures sur une année et utilise 2 étiquettes. L’étiquette « énergie » indique la consommation énergétique. Elle utilise une échelle graduée de « A », pour une consommation inférieure à 51 kW, à « G » pour une haute consommation supérieure à 450 kW/m². Quant à l’évaluation de l’émission de gaz à effet de serre, l’expert utilise une étiquette « climat » pour indiquer l’impact de la consommation en gaz du ménage précédent. Une échelle de « A » pour une émission de gaz inférieure à 6 kg de carbone par m², à « G » pour une émission importante de plus de 80 kg de carbone par m².

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Courtier immobilier en ligne : 5 raisons de choisir Premier Taux

Vous êtes sur le point d’acheter votre logement et vous hésitez à prendre un courtier immobilier en ligne pour l’obtention de votre prêt ? Pour obtenir un prêt immobilier, il n’est pas toujours évident de savoir à qui s’adresser pour s’assurer d’avoir un prêt au meilleur taux. Premier Taux, courtier immobilier, pourra vous aider à obtenir le meilleur taux. Ceci qu’il s’agisse d’un prêt classique, d’un prêt sans apport ou d’un rachat de crédit.

Immobilier neuf en France : la situation du marché

Une augmentation des ventes sur le marché de l’immobilier neuf en France a marqué le premier semestre de 2016. L’information, issue de promoteurs immobiliers français, est également confirmée par un rebondissement des ventes de plus de 22 %, à environ 71 000 logements. La baisse du taux de crédit constitue un des facteurs majeurs de cette hausse.

 

Immobilier neuf en France : les signes confirmant l’essor du marché

La Fédération des Promoteurs Immobiliers communique également des chiffres probants. Ceux-ci confirment que la situation du marché immobilier neuf en France est optimisée. Au cours des trois premiers mois de 2016, les ventes augmentent en effet exactement de 22,7 %, à 71 064 unités. Par ces chiffres, ces promoteurs déduisent que la tenue de vente du côté des investisseurs ou vendeurs atteint plus de 20,6 %. Pour l’accès au logement chez les acquéreurs, c’est plus de 23,8 %.

Le Ministère du Logement mentionne que si le délai moyen d’écoulement d’immobilier neuf en France en début 2015, était presque de 14 mois, il est passé à 11 mois. Les prix de vente ont également augmenté de 1,1 % en province et de 0,5 % dans la zone urbaine.

 

Immobilier neuf en France: les facteurs d’augmentation des ventes

La prise d’élan du marché immobilier France est due à la prise d’ampleur du prêt à taux zéro. Le PTZ ou « emprunt sans intérêt » permet en effet à de nombreux ménages et nouveaux couples mariés d’acquérir un logement. En particulier, il cible les primo accédants, qui souhaitent pour la première fois devenir propriétaires d’un bien immobilier. En outre, à cette forme d’aide financière s’ajoute le Dispositif Pinel. Celui-ci octroie aux consommateurs une réduction d’impôt de 12,18 % ou 21 %, en fonction du prix du bien immobilier.

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Est-ce la fin de la baisse des taux de crédit immobilier ?

Baisse crédit immobilier

Les taux de crédit immobilier vont-ils arrêter de baisser ? Le sujet a suscité de vifs débats dans les JT, dans la presse et sur le web…Leur objectif ? Montrer aux contribuables que c’est le bon moment pour acheter ou renégocier son crédit. Cet emballement médiatique a été causé par la remontée des OAT et la légère hausse des taux pratiqués par certaines banques.

Ces dernières semaines des banques comme la Société Générale ou LCL ont augmenté leurs taux de crédit immobilier de 0,2 point. Fin mai et début juin marque ainsi les premières hausses des taux de crédit immobilier pour l’année 2015. Cependant tous les établissements n’appliquent pas les augmentations en préférant diminuer leurs marges de négociation.

Mais les emprunteurs n’ont pas d’inquiétude à avoir : « Ces hausses restent essentiellement liées à des correctifs en fonction des politiques commerciales des banques » selon Ulrich Maurel.

 

Eté : baisse de l’activité des banques

Depuis septembre 2014 on assiste à une baisse constante des taux qui évoluent à des niveaux historiquement bas. Cette situation va continuer au moins jusqu’à la fin de la période estivale puisque l’été est une saison au ralenti pour cause de bilan annuel, de congés estivaux. De ce fait, il faudra attendre septembre pour découvrir les prochaines évolutions des taux de crédits.

Dans le cas où une banque vous annonce un taux attractif, réclamez-lui une proposition écrite avant que les taux ne remontent. En effet, une proposition verbale n’as pas de valeur contractuelle, seule la formalisation garantit le taux négocié.

 

Tendances futures

Pour ceux qui attendent une hausse des taux, il faut savoir que tous les facteurs montrent le maintien des taux à la baisse. Cela s’explique tout d’abord par la Banque Centrale Européenne qui se montre très conciliante avec les banques. Ensuite l’OAT 10 ans qui reste très bas (0,65%) malgré une légère hausse en mars. Et enfin les banques qui soutiennent la baisse s’adaptent l’une à l’autre malgré la concurrence.

De ce fait, les taux ne risquent pas de remonter avant au mois 6 mois sauf en cas de réajustement commercial des banques. Mais la remontée de l’OAT pourra, si elle continue, avoir des impacts sur le niveau de décotes appliquées.

On peut donc conclure en disant que la période est plutôt bénéfique pour les emprunteurs malgré un allongement du délai de réponse aux demandes de prêt.